中野 貸事務所を習得
新時代のアハート･マンション経営私の尊敬する師ここ数年の間に、不動産業界では一大変化が生じ、新しい流れが主流となりました。
「所有することより、利用する方へ」と人々の意識が変わり、価値観も変わったのです。
この変化はアパート・マンションの賃貸借市場にも生じ、１年の間に貸し主より借り主が強くなること、いわゆる借り手主導・消費者重視の方向へと風向きが激変しました。
いわば北風が吹いていたものが、突然南風に変わったようなもので、借り主もとまどったように、家主や仲介の不動産業者も混乱しております。
年々グレードアップしている賃貸マンション。
外観も美しく、分譲マンションにも引けを取らない豪華なものもある。
ここでは、筆者が管理しているいくつかを紹介しよう。
加えて、蒸気機関による産業革命と同じように、パソコン、インターネットによる生活革命も同時進行しました。
そして、この風向きと生活革命は、必ず外的要因、中国市場の低コスト参入とからんで社会を動かします。
本書は、新しい借り手市場を詳しく解説すると共に、まず借り主がどうしたら得する借り方ができるか、借りることへの意義を解説します。
次に新市場での家主はどうしたら賃貸分野で成功できるかを解説し、新時代での不動産仲介人のあるべき姿と心構えを説いています。
それに加えて、不動産業で成功するコツも述べてみました。
私も若い時は夢を持ち、迷いと焦燥で無駄な時を過ごしましたが、ペガサスクラブでスーパー理論を学んだのと、邸永漢先生の企業家精賃貸マンションの入り口。
賃貸といえどもここまで高級なイメージで造られている。
神を知り得たことで心に支えができました。
今春、運良く邸先生と中国大陸投資考察団の一員として旅行することができましたので、その見聞録も書かせていただきました。
私は評論家ではありません。
現場の第一線で苦労し、羽年間決算を黒字にしてきた経営者の端くれです。
しかし不動産のプロであるという自負はあります。
最後に本書を出版するにあたり、大変な苦労とご助力をいただいた週刊住宅新聞社出版局の鈴木重明氏に厚く御礼申し上げます。
平成Ⅳ年４月アパート・マンションは、初めて借り手の時代に変わった「良い住まいからは、良い人間が育つ」と言われますが、これは別に高級な家という意味でなくて、古いあばら家でもきちんと手入れされていれば良いのです。
アパートも立派な家です。
そのアパート・マンションの賃貸市場に、最近一大変化が起きてきました。
今まで貸す側が強く、不動産業者の言いなりだった借主が、突然立場を逆転して、今度は借り手市場に変わってしまったのです。
かと言って、今までおとなしかった借主たちが突然居丈高になったり、拳を振り上げたわけではなく、物件を選ぶのに家主や仲介人の言いなりではなく、「自分たちの考えで自分に都合の良い物件を選ぶ」という具合に変わったのです。
これが２００４年に静かに浸透し、やがては大きな流れとなってきました。
これを「借り手市場への変化」としてとらえていいと思います。
やっと借り手が目覚めたのです。
消費者意識の台頭は、流通の主役たる小売市場で６～７年前からありました。
商品を買うのに、主役は生産者より消費者にある、という考えでしたが、時を同じくして、中国大陸からの格安野菜の輸入が追い打ちをかけました。
実は今回の賃貸市場の変化にも、中国産業の台頭がウラで一役買っています。
この説明は後の項目でいたしましょう。
○新しく良い部屋なのに、なかなか決まらない。
○壁クロスを全部張り替えたのに、なかなか決まらない。
駅から近い物件なのにどうしてか。
○徒歩胴分だけど、静かで眺望もいいのに、どうして決まらないのだろう。
○陽当たりが少し悪いけど、広くて設備が良くてぱっちりリフォームしたのに、どうして。
○国道沿いだけど、安くて利便性もあるのに。
……等々と、空き室が多くて困っている、とオーナーや不動産業者からよく言われます。
でもね、市場が変わったのですよ。
昔ながらの手法でやっていては、もうダメなのです。
いつの間にか、市場の主役は交代して、消費者である借り手に変わってしまったのです。
今までのように家主や仲介人が物件を勧めてもだめで、部屋が良いか悪いか、借りたいか借りたくないか、を決めるのは、完全に借り手の手中にあるのです。
これは消費者革命であり、戦後開年間、右へ流れていた波が今度は向きを変えて、左へ流れるようになったのです。
ですから空き室を埋めるには、まず市場が変わったことを認識しないといけません。
お客様を大事にし、親切にするだけではだめで、お客様が何を考え何を求めているかを知り、お客様が満足するものを提供することが大切となったのです。
アパート・マンションは、それでは借り手市場に変わったことに対して何をすれば良いか、どのような対策を講じれば良いかを考える前に、何故市場が逆転したのか、消費者意識の変化の内部に何があるのかを検討してみよう。
と言うのは、戦闘では「闘う前に敵を知ることが重要」だからです。
理論的には、賃貸の世界もやがては借主主導になるだろう、ことは解ってました。
私なども６年前に本を書いている時から予測したのですが、意外とその兆しは見えませんでしたし、自分の予見が当たらないので「世の中難しいな」と思っていました。
まずはじめに、借主の層が若年者に集中し、仲介の労をとる人も若者が多いところに理由があります。
若い新しい感覚で賃貸の市場を見ているからです。
そこには「礼金を払う」とか、「悪い物件でガマンする」という不合理性や不明朗は通じないのです。
次に、情報の大量発信、テレビ・雑誌でのマスコミ演過装置（事実を大衆に見せて、良いか悪いかを判断させて浄化する）のせいだと思います。
高度な文明社会では、大衆の判断がまた、消費者である借り手は、当り前のことをごく自然に考えるようになった、とも言えます。
例えば、古い、ダサイ、陽当りが悪い、うるさい、狭い、設備が古い、暗い、センスがない、若者向きでない……という物件を敬遠するのは、ごく当然のことと言えます。
むしろ、物件そのものに問題があると言えましょう。
借り手が利口になったわけではありません。
女性が強くなり、発言し行動するようになったのも一因です。
それと、不景気のせいで、ケチケチ作戦が時流となり、多くの人々がお金の使い方にきびしくなったのも大きな要因でしょう。
日本人が伝統や習慣を軽視し、若者が勝手に自由に考えるようになったのも一因ですが、たまたま賃貸市場では、それが良い方向に目が出ました。
善悪を決定してしまいます。
そして、消費者は何の規制もなければ好きな物件を選ぶのが良い、とする傾向にあります。
お金を払って大事な住まいを決めるのに、家主や不動産仲介人にどうこう言われる必要はない。
選ぶのはこっちだし、払うのもこっちだ、という考えです。
これは情報の多角化・大量発信と関係があり、１軒の八百屋だけならりんごも選べないけど、２軒のスーパーが出来て、しかも店先にたくさんの種類のりんごが山と積まれれば、消費者はいやでも選ばなくてはならなくなります。
日本の経済成長は止まってしまいました。
特殊な例を除いて、産業界、特に製造業や生産業種はコスト高と消費の低迷にあえいで、簡単に言うとやっていけなくなりました。
いわゆる国際競争力の欠如とデフレのダブルパンチです。
それだけではありません。
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